犀牛手札25：地主也不容易

 Rhino的丈母娘在北大荒插过队，等她回到城市，有两种感情刻入了骨髓永远无法改变-对豆子的极度恐惧和对土地的无限热爱。上次她来多伦多探亲，Rhino偶尔和她说起拥有农场的可能性，她马上显示出无限热情，恨不得立刻就要买一块农场，彻底得享受一下田园生活才好。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

在城市待腻味的人很容易陷入一种对土地的亲近之中。这不，无独有偶，Rhino的一个客户也在上周向Rhino咨询买农场的事情。借这个机会，Rhino整理了一套购买土地需要注意事宜的资料，和犀牛手札的读者们共享。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

拥有土地，并不是把地一圈，然后想怎么做就怎么做了。有很多需要注意的地方。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

加拿大以前有过一段时间，政府无偿赠送土地给移民，现在是赶不上了，但是相对来说仍然很便宜。从长期来看，农场是非常好的投资，升值潜力极其可观。据Rhino所知，kennedy和16街东北角有一块地，本来是一个204英亩叫作Beckett的农场，在种了91年地后被开发成住宅区，卖了一个亿。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

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在加拿大，农场属于商业用地，属于投资项目，如果购买者是加拿大居民，那么买农场就和买卖房子差不多，需要注意的只是税务问题：买卖的时候要交HST，地税也有所不同。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

加拿大有一部专门规定外国人在加拿大投资的法案（Investment Canada Act）对买卖农场并不适用。加拿大很多省份都对外国人拥有农场有所限制，安大略省是加拿大唯一对居民和外国投资者一视同仁的省份。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

农场有很多种类型，比如奶牛场、养鸡场、养猪场、肉牛场、养马场、园艺苗圃农场、果树农场、养鱼场等。农场的限制也是五花八门，有的农场只能作农业用途，在里面不能建自住房；有的则是是里面可以建自住房，或本来就有一间农舍。一般来说，介绍里说HOBBY FARM的，大部分土质不适合耕种，养养马还可以。如果农场地里有湿地，也不能种任何东西和改变用途，根据有关要求，湿地需要保留。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

加拿大对农场要求很严格，比如说用水，无论您从地下取，还是湖、塘中抽，必须符合政府要求；农场的排放物、农药使用必须达到要求，如养鸡场, 您必须控制鸡粪的污染与臭味；政府对农场中野生动物、树林保护也有相关要求。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

加拿大对农业土地有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府要求的差别也很大。如养奶牛、养鸡必须首先报告政府，政府根据市场需求批准您的生产量；养猪、养肉牛可以自由做主但仍要符合政府食品安全条例；有的农场只准生产，不准零售；有的农场自产自销，收获很高，但转到您手中，可能就不准在门口自销了，因为政府对这块地有了其他打算……所以购买之前一定要打听清楚。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

加拿大政府对于农业的财政补贴是非常巨大的，主要体现在以下几个方面：kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
1. 加拿大农业收入稳定项目（Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS）：如果农民当年的利润低于政府所设定的参照值，就可得到政府支付的款项，最多可补偿农民当年损失的60%。 kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
2. 农作物保险项目（Crop Insurance Programs, CIP）：以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
3. 预支农民方案（Advance Payments Program, APP）：kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
A 税务优惠：加政府多年来不断减免农民的各种赋税，如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税。农场主在税务上还有许多利好政策。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
B 最低的物业税：由于政府对于农民的优惠政策，农场的物业税很低（一个农场的物业税约为住宅用地的25%，比一栋民宅的物业税要低得多）。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
C 政府对于农民提供低息贷款、农场设备、车辆可以提前折旧等等。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

大部分农场或者远离市区的豪宅都和城镇地区的住宅有两个完全不同的地方：上水和下水。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

上水用水井，环境部及安省环境厅都有法规条文和相应管理咨询服务机构。首先，饮用水井的挖掘必须由专业的持合法牌照的技术专业人员来完成；而井水的质量与安全，及其供水的能力等都是根据安省水源法案“Ontario Water Resource”来保护协调和管理执行的。为安全起见，在签约前一般要对饮用井水进行水质检测，费用由卖方来承担。水质检测大致分为两大类：化学分析和微生物分析。尤其是微生物分析或细菌分析，买方一定要求检测，或者卖方能提供最近的由合法检测机构出具的水质检测报告。否则，如果房主的饮用水有安全隐患，特别是如果井水的水源遭到污染，问题就会比较复杂，检测修复治理也相当昂贵。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
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下水用SEPTIC TANK，即下水道净化槽装置，俗称化粪池。安省环境厅把住宅的排污系统划分为五个标准，大部分使用第四类标准。这种废污水净化系统被埋在地下，主要是由预制的净化槽（罐）和与之管通的砂石土壤过滤床体组成。它们的大小是依据房子里睡房的数量来设计确定，不管房子佔地或实际人口的多少。一个4卧室的房子就要达到2,000升的排流量，基本上每多出一个睡房就要增加500升。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
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安省对化粪池系统的申请、建造及使用标准有明确的规定。从申请建造到标准检查、有关历史记录都有文件存档。也就是说当你买房时，关于化粪池的建造使用都可查到合法历史记录。为慎重起见，应该对有年龄的房子进行专业检查，看看是否符合现在的标准。按照正常要求，每3-5年就要对化肥池进行系统检查，用专业工具设备泵抽洁净一次。除此之外，还要注意以下几点：kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
1）节约用水，如用便所、洗刷、用洗碗机等等，不要排放过多的没必要的废水。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
2）不要乱放乱倒有污染性的化学液体。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
3）不要在埋有化粪池的地段种树，只能种草。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
4）要有一个化肥池系统在地下的布置图，不要在其地面上安装工具房、地面排水管道、铺砖道、停车等，更不能建游泳池。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
5）冬天不要把雪积在上面。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
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总之，拥有土地、拥有农场，仅仅有满腔热情和美好的愿望是远远不够的。不知道Rhino的丈母娘在看了这么多需要注意的具体细节后，是不是还有拥有一座农场的冲动呢？kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻

这年头，当地主也不容易啊！kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻
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Rhino的联系方式：手机（416-836-2809） /MSN（nowhere@live.com）/QQ（1867654）。更多文章请看犀牛网（RhinoZ.info）。本文为地产经纪Rhino Zhai个人观点，不构成任何建议。kA8卖房1%佣金|买房帮你年轻