如何计算投資回報率

投資就意味者尋求高回報.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

人們常掛在嘴上的一句話就是: “這個物業(生意)幾年能回本”? 但一般房地産經紀給投資者提供的數據幾乎讓人感覺投資加拿大房地産市場實在毫無利潤可言。因爲7-8%左右的資本化回報率(Capitalization Rate)再减去收入稅,還有多少利潤可言呢.其實真正的房地産投資應該來考查其 “现金的现金回报率”(Cash on Cash Return),即现金投资的现金收入比率.可惜在中文的投資辭典中都缺少這方面的解釋,筆者只好配上英文以求明晰.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

林肯地産學院這樣定義: “Cash on Cash Return is probably the most important ratio you need to focus on when evaluating the long-term performance of a property investment. Cash on Cash Return is the property’s annual net cash flow divided by your net investment, expressed as a percentage”.下面我們就來通過一個實例來分析投資中小型出租公寓時,怎樣才能以小博大,獲取最高利潤.多倫多市西區一合法四個單元的出租公寓(Fourplex)叫價49万9; 按照業主提供的數據2008年毛收入(Gross Income)=$42056.28; 花銷(Expenses)=$9750.46;年淨收入(Net Operating Income)=$32305.82.如果最後以45万成交,那麽此物業的Cap Return= NOI/Sales Price(32305.82÷450,000)=7.18%如果人們以此為衡量房地産的投資回報率,這實在會讓許多人裹足不前.特別是喜歡以幾年回本計算的華人來說,投資房地産這樣的回報,豈不要等14年才能收得回本來.除了賺物業升值的錢以外,還有多少利可圖?! Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

其實Cap Rate 只是估量出租物業價格的一種方式而言.真正計算幾年回本,應該是用Cash on Cash Return 來計算.我們還是以上面的這個物業來分析,不過我們一5%和10%還有25%的首付(Down payment),其他數字不變,銀行利率按2.4% 25年期計算(不含CMHC保險)來分析回報.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

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通過上面的計算,得出如此的結論,首付款越少.Cash on Cash Return 越大.換句話說,回本越快.投資2万2千5就能在兩年多回本;而投資11万2千5卻需要8年左右才能回本.不過銀行要依照你的信用,才能决定你的首付是多少.另一方面看,在加拿大信用就是購買力,此話一點不假.上面的分析中,我們也看到銀行利率也是决定Cash On Cash Return 的一個主要因素.在現實這種歷史最低利率時期,投資出租物業是一個不錯的選擇.是選擇幾個Unit開始投資呢?這需要看投資者的信用和現金量.下面三個投資原則是許多投資者多年的總結. Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

明白三個基本原則Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

1.     要有正現金流(a Positive Cash Flow): 即NOI 要高過銀行利息,如果租金收入還不到利息支出,這就産生了負現金流(Negative Cash Flow).購買這種物業風險相對較大,一般靠物業升值來實現利潤.這種情况主要見于期房或土地投資.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

2.     Cash-on-Cash return 要在10%以上, 每個地區和經濟環境都會産生不同的結果.換句話說,低于10%就沒有多少價值了,特別是出租物業還要考慮空置率的問題.關于空置率我會另文論述.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻

3.     Cap rate 要在7-8%以上, Cap rate 是衡量物業價格的主要因素,也是銀行按揭的一個重要依據.關于銀行如何為出租物業貸款,投資者應該詳細咨詢有關人士,筆者僅從地産經紀的角度常識性地表述. 有了這三個原則,我們來看下面這個物業是否值得投資?Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻
        Jane/Eglinton 一合法的Triplex,叫價 $459,000, 地稅為$3364.08; 現實租金收入是$35700; 各類花銷為$8340; NOI=$27360; Cap Return=5.96%(按叫價成交);如果按7.5%Cap Return, 應該成交价為$364,800. 投資者在具體考查財務報表發現,實際三個單元中有一套是業主自住,月租市價為$950,業主也把這筆可能收入計入在NOI裏面.這種自住加投資的情况,上面的這三個原則就不實用.我們所寫都是依據完全出租來計算的.對于剛剛涉足房地産投資的朋友來說,筆者建議可從3-4個單元的出租公寓入手,因爲小于4個單元(包括4個單元)都屬民宅的範圍,門檻較低,風險較小,管理也容易.Va6卖房1%佣金|买房帮你年轻