犀牛手札27：浅谈楼花投资与转让

 投资楼花是投资房地产的一个非常常用，同时也是效率非常高的手段。今天Rhino就来和大家谈谈投资楼花应该注意的一些问题。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

既然讲投资，首先投资者一定要明白自己投资的是什么，这是赚钱的基础。据说，“楼花”这个词是霍英东首创，容许买家在大厦未落成前预先订购，当时引起了市民的猜疑。不过这一创新却出乎意料的令楼市飞速发展，其他地产商也纷纷效法跟进，他的身家亦随之暴涨。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

从投资的角度看，买楼花等于是买进一个房产合约，购买和买石油、大豆的远期合同性质类似。只是楼花没有期货合同的流动性那么强，价格的变化也要小得多。与购买现房相比，投资楼花的风险更大一些，因为在房子的施工过程中可能会产生这样那样的问题，比如绿化率、楼距、公摊等等都会出现不可预计的变化，交楼日期也可能会一拖再拖。但与此同时，更大的风险带来了更大的收益，这也是楼花成为投资者焦点的原因之一。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

作为房地产类的投资产品，楼花同时具有房地产和投资两种特性：它的交割期长，通常会有2-4年，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆，如果判断正确，投资楼花可以带来巨大的利润。投资现房，目前的投资杠杆大约在2-3倍之间，而楼花的投资杠杆平均为5倍，最高则能达到20倍，两者的差别还是相当大的。由于最近几年多伦多地区房价的增长超乎寻常的快，在相当的程度上中和了购买现房和购买楼花的区别。不过可以想象，当房市重新回到平稳状态以后，投资人的目光焦点仍然会重新聚集到楼花上。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

楼花在交割的时候，除了房价还会产生一些其他的费用，下面Rhino就来详细和大家讲解一下：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
1. 律师费(Legal Fee)：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
由于楼花有两个Closing，一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing，一个是交割产权的Final Closing，所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若，Occupancy Closing的律师费则各有不同。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
3. 入住费（Occupancy Fee）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
当一座建筑物的主体结构施工完成，而且Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就要求业主入住了，这就是大家说的Occupancy Closing。需要注意的是，虽然这时你有了钥匙，但是房子的产权(Title)还不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的高度或规模，所买的单位在大厦的第几层以及政府的办事效率。通常30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10至12个月。而顶楼的Penhouse则通常交房和交产权是在同一个时间段发生，也正是由于Penhouse的这种特性，它成了很多投资人的心头好。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
在此期间每月发生的费用通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税；二﹑开发商代收的管理费；三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。一般来说，每月费用的总和相当于交割之后月供，只是以租金的形式出现。所以从Occupancy Closing开始，如果自己不住进去的话，就要开始考虑出租的问题。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
4. 楼花转让费（Assignment Fee）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
在房屋产权交割以前，很多投资人都希望将屋购买合同转让出去，这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商可能会收取转让费。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
在发展商开始卖房子的时候，这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有2至4年的开发周期，在产权交割时，如果这两项政府收费增加了，开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给都会给投资者安心，都会给一个附加费封顶的优惠，但有一些开发商不愿意加上Cap Clause，这是要注意的地方。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
6. 支票跳票费（Admin fee）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张支票，当Occupancy Closing之后，你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票，则银行会对你收取手续费。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）：U74卖房1%佣金|买房帮你年轻
有些开发商卖房子请律师来完成交易，却需要买家来付这笔律师费。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

楼花在交割时产生的一系列的费用对投资者来说，一方面降低了投资杠杆的作用，另一方面则增大了投资风险。为了规避这种风险，大家都不约而同的采用一个好办法-合同转让（Assignment）。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

合同转让的历史由来已久。咱们加拿大在法律体系上属于英美法系，Rhino下面就来和大家聊聊英美法系中的转让问题。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

由于语言的关系，中文的“转让”一词同时相当于英文中“transfer”、“assignment” 、“conveyance”和“negotiation”。其中 “transfer”为一般术语，可泛指各种转让；“assignment”多为民法或合同法上的债权让与，多指转让无形财产的权利；“conveyance”多指不动产，如土地物权（title）的转让，包括土地其他权利的转让或租赁（lease）、按揭（mortgage）或抵押（encumbrance）；negotiation 通常常指票据法上的权利转让。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

从英文的定义中，我们很容易可以看出楼花和现房的转让是完全不同的两种东西，在投资的时候也需要区别对待。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

今天咱们说的是楼花转让，用英语来说就是“assignment”。在英美法系中，所有的合同理论上都是可以自由转让的，除非合同条款中另行规定。到目前为止，Rhino还没见过一个楼花合同是没有这个“另行规定”的。所以，想要转让楼花的头一关就是开发商的许可。如果楼花投资人想要转让楼花，在购买以前一定要打听清楚。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

在英美法系中同时规定，“assignment”可以同时转让一切权利和义务，除非合同条款中另行规定。到目前为止，Rhino见到的楼花合同中，每一个都有这个“另行规定”。也就是说，如果你买了楼花的话，99%的可能性你只可以转让权利而不能不转让义务，一直到房子交割的那一天。在房子交割之前，如果楼花的转让对象出了什么问题，不能履行合同的话，楼花的最初购买者仍然有义务履行原楼花合同。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

下表是目前市面上一些楼花的相关信息，给《犀牛手札》的读者做个参考： U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

玫瑰虽好，奈何有刺。大家摘楼花的时候也要小心。U74卖房1%佣金|买房帮你年轻

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