一场秋雨一场凉。多伦多室外的平均气温已经逼近零度。随之而来的，还有一张2012年物业评估单。上面显示，多伦多房价4年飙22.8% ，物业估值将年涨5.5%！CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
想必当很多业主收到这张评估单的时候，第一感觉恐怕都会是震惊。第二个感觉，也许应该是在想，我们的物业税是不是要暴涨了？CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
要回答这个问题，大家先来和Rhino一起看一些事实：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
安省在收物业税的时候，为了简化手续，每4年分为一个阶段，做一次房产估价。也就是说，在房子估价之后的4年，政府收取地税的基准都是一样的。在从2009到2012年这四年中，我们交的地税一直都是按照2008年这个标准计算地税的。从历史数据上看，2008年是上一个地产周期的高点，继而在2009年年初坠入最低谷，并从2009年2月开始了一场到现在还没有停止的疯涨。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
据MPAC统计，在这4年中，整个安省的平均房价上升了17%，多伦多地区的平均房价上升了23%，约克（York）地区的平均房价上升了28%，荷顿（Halton）地区的平均房价上升了22%，Cochrane 和 Timiskaming地区的记录最高，达到29%，而温莎（Windsor）地区则创下房价增长的最低记录---0%。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
下面是咱们华人关心的几个城市，在2009-2012年这四年中物业均价的升值情况：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
多伦多：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
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列治文山：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
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密西沙加：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
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安省的地税到底是如何计算的呢？CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
在安省，每个市政府每年向物业所有者征收 Real Property Tax，一年中分几次定期发出 Tax Notice，并要求在指定的期限内缴纳税款。物业税的计算公式如下：CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
Property Tax = Estimated Current Value * Tax RateCBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
其中，对当前物业的预估的工作就是安省所有市政府委托MPAC（Municipal Property Assessment Coorperation）做的。我们的业主这次收到的2012年物业评估单也是由MPAC发出来的。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
细心的读者应该已经注意到，在这个等式中，有一个重要的因子-税率，并在其中起决定作用。税率是由两部分构成的，一部分为 市政府税率，另一部分则是 教育税率。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
从上面的等式也可以看出，我们交的地税，只用于两个用途：政府开支和教育开支。而这两项开支，究其根本，是和家庭的房产价值没有任何关系的，只和政府支出和教育的预算开支有关。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
之所以有物业税这个等式存在，Rhino认为，主要是政府用地税来平衡贫富差距而设。简单地说，就是，政府希望住好房子、大房子的人多缴税；住小房子、差房子的人少缴税！CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
不知道大家会不会同意Rhino这个说法：每4年一次的物业价值评估其实就是政府重新界定贫富，并对他们征收不同地税的过程。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
由于居住人群不同、周围的发展情况不同等客观原因，不同社区、地区的价值在4年中发生了不同的变化，有的升值快、有的升值慢。而城市作为一个整体，要均衡发展，税率就必须要重新调整，就必然要向升值慢的地区倾斜。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
所以，对普通民众来说，房价升值的多少并不重要。可以从两个方向来看，相对来说，就是和同一座城市不同的地区相比，你的房价和别人的房价差距是大了还是小了；绝对的来讲，就是在同一座城市中，你的房价升值的速度是慢还是快。房价升值快的地区，在将来就要多承担一些地税，升值慢的地区，在将来就会相应少承担一些地税。如果我们假设，政府和教育的预算支出在下一个税务季度不变，那么，不管你的房价升了5%还是10%，只要你的房价比平均房价升的慢，那么在新的税务季度，你每年要交的地税就会下降！CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
对于地税增减，大家也可以这么理解：房价的多少和地税是没有直接关系的，起决定因素的的是房子们的贫富差距。CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻
更多文章请看犀牛网（RhinoZ.info）。 本文为地产经纪Rhino Zhai（416-836-2809）个人观点，不构成任何投资建议。 CBB卖房1%佣金|买房帮你年轻 |
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